Immobilienmakler gründen: Kosten Schweiz 2026
Ein Immobilienmakler-Business kommt mit tiefer Investitionshöhe aus, aber der Aufbau einer tragfähigen Provision-Basis dauert 6 bis 18 Monate. Der Fachausweis Immobilienbewirtschaftung oder ein SVIT-Mitgliedschaftsstatus stärkt die Positionierung.
Für wen sich Immobilienmakler eignet
Ein Immobilienmakler-Business eignet sich für Personen mit einem Fachausweis Immobilienbewirtschaftung oder gleichwertiger Qualifikation. Solo-Start ist üblich. Netzwerk in Immobilienbranche (Bauträger, Verwaltungen, Notare) ist entscheidend. Wer aus einer Anstellung mit bestehenden Vermittlungs-Beziehungen wechselt, hat schnellen Startvorteil.
Kostenaufschlüsselung
Drei Szenarien: minimal (schlanke Ausführung), Standard (marktüblich), gehoben (Premium-Segment). Alle Werte sind Schweizer Mittelwerte, kanton-spezifische Aufschläge zeigen wir unten.
| Position | Minimal | Standard | Gehoben |
|---|---|---|---|
Handelsregister-Eintrag (GmbH) | CHF 500 | CHF 500 | CHF 500 |
Fachausweis und Verbandsmitgliedschaft | CHF 1'000 | CHF 3'000 | CHF 8'000 |
Hardware, Kamera, IT-Setup | CHF 3'000 | CHF 7'000 | CHF 15'000 |
Büromiete (Homeoffice bis Präsenzbüro) | CHF 0 | CHF 9'600 | CHF 24'000 |
CRM, Immobilien-Portale, Homepage | CHF 1'500 | CHF 4'000 | CHF 10'000 |
Versicherungen (Jahr 1) Betriebs- und Berufshaftpflicht, Sachversicherung, Rechtsschutz. | CHF 1'500 | CHF 3'000 | CHF 6'000 |
Marketing und Launch | CHF 5'000 | CHF 12'000 | CHF 30'000 |
Betriebskapital 6 Monate Anlaufphase bis erste Provisionen fliessen. | CHF 15'000 | CHF 35'000 | CHF 70'000 |
| Total | CHF 27'500 | CHF 74'100 | CHF 163'500 |
Was in den Kosten steckt
Die 30'000 bis 130'000 CHF Gesamtinvestition sind moderat. Hardware (Kamera, IT-Setup) und CRM-Software sind vergleichsweise günstig. Marketing (Immobilien-Portale, Social Media, Google Ads) ist der grösste Kostenblock in der Anlaufphase. Betriebskapital ist zwingend, weil erste Provisionen erst nach 3 bis 12 Monaten fliessen.
Rechtsform
Einzelfirma für Solo-Makler. GmbH bei Anstellung weiterer Makler oder bei Verwaltungsmandaten mit hoher Haftungssumme.
Bewilligungen und Voraussetzungen
- Fachausweis Immobilienbewirtschaftung oder gleichwertig
- SVIT-Mitgliedschaft empfohlen
- Kantonale Bewilligung für Immobilienbewirtschaftung falls kantonal geregelt
Zeitrahmen
| Fachausweis und Netzwerkaufbau | je nach Ausbildung |
| Portfolio-Aufbau und Marketing | 6 bis 16 Wochen |
| Erste Vermittlungen bis Provisionseingang | 3 bis 12 Monate |
Finanzierung Ihrer Gründung
Immobilienmakler-Business finanzieren sich fast immer über Eigenkapital. Die Provisions-Struktur mit langen Wartezeiten zwischen Auftrag und Zahlung macht Bankkredite schwierig zu erhalten. Investoren-Struktur oder Franchise-Modelle sind alternative Wege.
Versteckte Kosten, die oft vergessen werden
- Immobilien-Portal-Gebühren (Homegate, ImmoScout24 Kosten pro Anzeige)
- Berufsverbandsbeitrag SVIT
- Fahrzeug und Kilometer für Besichtigungen
- Werbematerial (Broschüren, Prospekte)
Häufige Fehler bei der Kostenkalkulation
- Cashflow-Unterschätzung bei langen Verkaufszyklen.
- Fehlende Spezialisierung: Makler ohne Nische oder Region konkurrieren stark.
Günstigste Kantone für Immobilienmakler
Kombinierte Miet-, Lohn- und Handelsregister-Kosten, sortiert nach mittlerem Szenario.
| Kanton | Total (Standard) | Miete | Details |
|---|---|---|---|
| Appenzell Innerrhoden | CHF 64'600 | -25 % | Ansehen → |
| Appenzell Ausserrhoden | CHF 66'350 | -25 % | Ansehen → |
| Glarus | CHF 66'350 | -25 % | Ansehen → |
| Jura | CHF 66'350 | -25 % | Ansehen → |
| Uri | CHF 66'830 | -20 % | Ansehen → |
Alle 26 Kantone für Immobilienmakler
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Häufige Fragen
- Wie hoch sind Maklerprovisionen in der Schweiz?
- Bei Kaufvermittlung: typisch 2 bis 3 Prozent des Kaufpreises (kantonal geregelt). Bei Mietvermittlung: eine Monatsmiete plus MWST. Bei kombinierten Verwaltungsmandaten wird meist ein fester Monatsbetrag pro Objekt vereinbart.
Nächster Schritt
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