Immobilienfirma gründen in der Schweiz: Maklerbewilligung, FINMA und Berufsregeln

Eine Immobilienfirma in der Schweiz zu gründen ist regulatorisch weniger belastend als in vielen EU-Ländern: Es gibt keine bundesweite Maklerzulassung und keine obligatorische Ausbildungspflicht. Dennoch bestehen erhebliche rechtliche Anforderungen, sobald das Büro Zahlungen abwickelt, Finanzdienstleistungen anbietet oder in Genf und Waadt tätig sein möchte.

Rechtsform für ein Immobilienbüro

Einzelunternehmen: Möglich, aber haftungsrechtlich riskant: Als Immobilienmakler sind Sie für Beratungsfehler und Falschaussagen persönlich haftbar. Für sehr kleine Büros mit niedrigem Transaktionsvolumen ist das Einzelunternehmen trotzdem gebräuchlich.

GmbH: Die häufigste Rechtsform für Immobilienbüros. Mindestkapital CHF 20'000; Haftung beschränkt auf das Gesellschaftsvermögen. Die GmbH ermöglicht klare Trennung zwischen privatem und geschäftlichem Vermögen und vereinfacht den Einstieg von Partnern.

AG: Für grössere Immobiliengesellschaften, die institutionelle Mandate übernehmen oder Investoren aufnehmen wollen. Mindestkapital CHF 100'000. Aktien können einfacher übertragen werden als GmbH-Anteile, was bei Partnerbeteiligungen und späteren Exits relevant ist.

Kantonale Maklerbewilligung

Grundsatz Gewerbefreiheit: Das Schweizer Recht schreibt keine bundesweite Maklerzulassung vor. In den meisten Kantonen genügt die Anmeldung beim Handelsregister und bei der AHV-Ausgleichskasse.

Kanton Genf (LACI): Das Genfer Gesetz über Handelsintermediäre (Loi sur les agents intermédiaires du commerce immobilier, LACI) verlangt eine kantonale Zulassung für Personen und Unternehmen, die als Immobilienmakler tätig sind. Voraussetzungen: einschlägige Berufserfahrung oder SVIT-Qualifikation, Berufshaftpflichtversicherung, einwandfreier Leumund (Strafregisterauszug). Die Zulassung wird vom Département des institutions et du numérique (DIN) erteilt.

Kanton Waadt (LCou): Das Waadtländer Maklergesetz (Loi sur les courtiers, LCou) kennt ähnliche Anforderungen wie Genf. Wer in Waadt Immobilien vermittelt, benötigt eine kantonale Zulassung und muss die Berufsregeln einhalten.

Übrige Kantone: In Kantonen wie Zürich, Bern, Aargau oder Basel sind keine spezifischen Maklerbewilligungen erforderlich. Eine Gewerbeanmeldung und der HR-Eintrag genügen.

SVIT-Qualifikationen: Marktstandard ohne Bundeszwang

Der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT) bietet branchenanerkannte Aus- und Weiterbildungen:

SVIT-Qualifikationen sind keine Bundespflicht, aber institutionelle Auftraggeber (Banken, Pensionskassen, Versicherungen) verlangen sie regelmässig als Zugangsvoraussetzung. Sie stärken auch die Kreditwürdigkeit gegenüber Banken bei der Bürofinanzierung.

FINMA-Regulierung für Immobilienbüros

FINMA-Regulierung ist relevant, wenn das Immobilienbüro über reine Vermittlung hinausgeht:

Hypothekenvermittlung: Wer Hypotheken für Kunden bei Banken oder Versicherungen vermittelt, gilt unter dem FIDLEG (Finanzdienstleistungsgesetz, seit 2020) als Finanzdienstleister und muss sich einem anerkannten Ombudsmann anschliessen. Für unabhängige Vermögensverwalter, die Hypotheken in ein Gesamtangebot integrieren, kann zudem eine Bewilligung nach FINIG erforderlich sein.

Kollektivanlagen (Immobilienfonds): Wer kollektive Kapitalanlagen in Immobilien verwaltet (z.B. einen privaten Immobilienfonds), braucht eine FINMA-Bewilligung nach dem Kollektivanlagengesetz (KAG). Dies ist ein eigenes Regulierungsregime mit substanziellem Kapital-, Governance- und Reportingaufwand.

Versicherungsvermittlung: Wenn das Büro Gebäude- oder Lebensversicherungen als Teil des Dienstleistungsangebots vermittelt, ist eine Registrierung als Versicherungsvermittler im FINMA-Register Pflicht.

Geldwäscherei (GwG) und Sorgfaltspflichten

Immobilienmakler können unter das Geldwäschereigesetz (GwG) fallen, wenn sie:

• Gelder oder Zahlungen für Käufer oder Verkäufer entgegennehmen (z.B. Depot, Kaufpreisanteil)
• Als Treuhänder für eine oder beide Vertragsparteien auftreten

In diesem Fall gelten folgende Pflichten:

• Identifizierungspflicht: Identität der Vertragspartei prüfen (Pass, Ausweis)
• Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten: Wer steht hinter einem Unternehmen oder Fonds?
• Erhöhte Sorgfalt bei Barzahlungen: Transaktionen ab CHF 100'000 in bar lösen erhöhte Sorgfaltspflichten aus
• Meldepflicht an MROS: Bei Verdacht auf Geldwäscherei muss die Meldestelle für Geldwäscherei (MROS beim fedpol) informiert werden

Praxistipp: Führen Sie für jede Transaktion ein Klientendossier mit Identitätsdokumentation, auch wenn Sie formal nicht GwG-pflichtig sind. Es schützt Sie bei späteren Rechtsstreitigkeiten und signalisiert professionellen Standard.

Provisionen und Auftragsrecht

Das Maklerrecht in der Schweiz basiert auf dem Auftragsrecht des Obligationenrechts (OR Art. 394 ff.):

• Provision entsteht, wenn die Maklerleistung kausal für den Vertragsabschluss war
• Doppeltes Mäklertum: OR Art. 415 verbietet, von beiden Parteien Provision zu nehmen, ohne deren ausdrückliche Zustimmung; ohne Zustimmung verwirkt der Makler seinen Anspruch
• Schriftlicher Maklervertrag: Nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dringend empfohlen; er regelt Aufgaben, Exklusivität, Provisionshöhe und Laufzeit
• Typische Provisionen: 2 bis 3% des Kaufpreises bei Verkauf; 1 bis 2 Monatsmieten bei Vermietung

Haftpflichtversicherung

Eine Berufshaftpflichtversicherung schützt vor Schadenersatzansprüchen aus Beratungsfehlern, falschen Objektangaben und Verletzung von Sorgfaltspflichten. In Genf und Waadt ist sie für die Maklerbewilligung Pflicht; in anderen Kantonen ist sie freiwillig, aber wirtschaftlich unerlässlich.

Empfohlene Deckungssumme: mindestens CHF 1 Mio. pro Schadenfall; für Gewerbeimmobilien-Mandate mindestens CHF 5 Mio.

Kosten für die Gründung eines Immobilienbüros

Schritt-für-Schritt: Immobilienbüro aufbauen

1. Spezialisierung festlegen: Wohnimmobilien, Gewerbe, Verwaltung, Bewertung oder Kombination?
2. Rechtsform wählen: GmbH oder AG; Kapitalanforderungen und Haftungsüberlegungen abwägen.
3. Kantonale Anforderungen prüfen: Maklerbewilligung in Genf oder Waadt rechtzeitig beantragen.
4. SVIT-Ausbildung starten: Parallel zur Gründung; Fachausweis dauert ca. 2 Jahre.
5. Berufshaftpflicht abschliessen: Vor dem ersten Mandat; in Genf/Waadt Pflichtvoraussetzung.
6. GwG-Compliance einrichten: Klientendossier-Prozess, Identifizierungsverfahren festlegen.
7. FINMA prüfen: Wenn Hypothekenvermittlung oder Fonds geplant: FINMA-Anforderungen klären.
8. Maklervertrags-Vorlagen: Durch Anwalt prüfen lassen; Provisions-, Exklusivitäts- und Doppelmäklertum-Klauseln.
9. Marktauftritt aufbauen: Website, Immobilienportale (Homegate, ImmoScout24), Netzwerk.

Wichtige Anlaufstellen