Airbnb vermieten in der Schweiz: Mietrecht, kantonale Regeln und Steuerpflicht

Airbnb und Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Booking.com oder Homegate sind in der Schweiz weit verbreitet, aber die rechtlichen Rahmenbedingungen sind komplexer als vielfach angenommen: Das Mietrecht verlangt eine Vermieter-Zustimmung, Kantone und Gemeinden beschränken die Anzahl der Vermietungstage, und Steuer sowie Kurtaxen müssen korrekt abgeführt werden.

Mietrecht und Untervermietung (OR Art. 262)

Gesetzliche Ausgangslage: Das Obligationenrecht (OR Art. 262) erlaubt Mietern die Untervermietung, aber nur mit Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter darf die Zustimmung verweigern, wenn:

• Die Untervermietungsbedingungen missbräuchlich sind (z.B. Untermietzins deutlich höher als die eigene Miete)
• Der Vermieter durch die Untervermietung erhebliche Nachteile erleidet (Überbelegung, Lärm, Beschädigungen)
• Der Mieter es ablehnt, dem Vermieter die Untermietzinsbedingungen bekanntzugeben

Praxishinweis: Formulieren Sie Ihre Anfrage schriftlich mit Angabe der Plattform, der geplanten Vermietungsperioden pro Jahr und des Preises. Viele Vermieter stimmen einer zeitlich begrenzten Untervermietung von bis zu 90 Tagen pro Jahr zu, lehnen aber eine dauerhafte Nutzung als Ferienwohnung ab.

Eigengenutzte Wohnung (Eigentümer): Wohneigentümer brauchen keine Vermieter-Zustimmung. Sie unterliegen aber den kantonalen und kommunalen Regulierungen sowie den Regeln der Stockwerkeigentümergemeinschaft (falls zutreffend).

Kantonale und kommunale Regelungen im Überblick

Diese Regelungen ändern sich laufend, da Wohnraumknappheit in Schweizer Städten zunimmt. Prüfen Sie die aktuellen Vorschriften direkt beim kantonalen Amt für Wohnungswesen oder der Gemeindeverwaltung.

Kurtaxen und Tourismusabgaben

Fast alle Schweizer Gemeinden mit Tourismus erheben Kurtaxen. Als Gastgeber sind Sie verpflichtet, diese für Ihre Gäste abzuführen.

Automatische Abführung durch Airbnb: In mehreren Schweizer Städten hat Airbnb Vereinbarungen mit den Behörden getroffen und erhebt die Kurtaxe automatisch vom Gast und führt sie an die Gemeinde ab (u.a. Zürich, Genf, Luzern, Davos, Verbier). Prüfen Sie für Ihre Gemeinde, ob Airbnb dies bereits übernimmt.

Manuelle Abführung: Wo Airbnb die Kurtaxe nicht automatisch einzieht, sind Sie als Gastgeber verantwortlich. Die Kurtaxe variiert je nach Gemeinde und Saison: typischerweise CHF 2 bis CHF 6 pro Person und Nacht. Melden Sie sich beim Gemeindeamt an und führen Sie Gästelisten.

Steuerliche Pflichten

Für Mieter (Untervermieter): Einnahmen aus der Untervermietung sind steuerpflichtiges Einkommen. Sie deklarieren sie in der kantonalen Steuererklärung. Abzüge: anteilige Miete, Nebenkosten, Reinigungskosten, Verbrauchsmaterial und Airbnb-Servicegebühren.

Für Eigentümer: Mieteinnahmen aus der Kurzzeitvermietung kommen zum steuerpflichtigen Eigenmietwert hinzu. Gleichzeitig können erhöhte Unterhaltskosten (Reinigung, Ausstattungsersatz) geltend gemacht werden. Bei mehreren vermieteten Objekten empfiehlt sich eine ordentliche Buchhaltung.

Vereinfachtes Beispiel für Einkommenssteuer:

Führen Sie Buchungskalender und Belege sorgfältig; die Steuerbehörden können im Rahmen einer Überprüfung einen lückenlosen Nachweis verlangen.

MwSt: Ab wann bin ich pflichtig?

Für gelegentliche Privatvermieter ist die MwSt-Pflicht kaum relevant: Die Schwelle liegt bei CHF 100'000 weltweitem Jahresumsatz. Ein einzelnes Zimmer oder eine Wohnung, die an 20 bis 60 Nächte pro Jahr vermietet wird, überschreitet diese Schwelle in der Regel nicht.

Beherbergungssatz (3,8%): Wenn Sie MwSt-pflichtig werden, gilt für Übernachtungsleistungen der Sondersatz von 3,8%, nicht der Normalsatz von 8,1%. Mahlzeiten und weitere Serviceleistungen an Gäste unterliegen dem Normalsatz.

Gewerbsmässige Vermietung: Wer mehrere Objekte dauerhaft vermietet (hotelnaher Betrieb), kann als gewerbsmässig eingestuft werden. In diesem Fall kann eine MwSt-Registrierung aus anderen Gründen sinnvoll sein (Vorsteuerabzug auf Renovationen und Ausstattungskäufe).

Versicherung

Was die Standardpolice typischerweise nicht deckt: Die normale Hausrat- und Privathaftpflichtversicherung deckt Schäden durch bezahlte Gäste in der Regel nicht. Schadenereignisse (Diebstahl durch Gäste, Möbelschäden, Wasserschäden durch Gäste) können abgelehnt werden, wenn die Police keine gewerbliche Tätigkeit einschliesst.

Airbnb AirCover: Airbnb bietet Gastgebern eine kostenlose Leistung ("AirCover for Hosts"), die Schäden bis zu USD 3 Mio. bei nachgewiesenem Gäste-Verschulden abdeckt. AirCover ist aber kein Ersatz für eine eigene Haftpflichtversicherung und deckt nicht alle Schadenszenarien ab.

Empfehlung: Informieren Sie Ihre Versicherung über die Kurzzeitvermietung. Viele Schweizer Versicherer (Zurich, Helvetia, Allianz) bieten Erweiterungen der Privathaftpflicht für gelegentliche Airbnb-Vermietungen an; die Kosten sind überschaubar (oft CHF 50 bis CHF 200 pro Jahr für Ergänzungsschutz).

Stockwerkeigentum und Hausordnung

STWEG-Reglement: Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft kann die Kurzzeitvermietung einschränken oder verbieten. Typische Formulierungen: "Vermietung der Wohnung an wechselnde Personen ohne langfristigen Mietvertrag ist nicht gestattet" oder "Gewerbliche Nutzung bedarf der Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer."

Änderung des Reglements: Eine Änderung des STWEG-Reglements erfordert in der Regel einen Mehrheitsbeschluss (nach Köpfen und nach Wertquoten). Wenn Sie die Kurzzeitvermietung ermöglichen wollen, bringen Sie das Thema an der nächsten Stockwerkeigentümer-Versammlung ein.

Hausordnung in Mietshäusern: Auch in Mietshäusern kann die Hausordnung kurzfristige Untervermietungen einschränken. Prüfen Sie die Hausordnung und klären Sie mit dem Vermieter, ob Airbnb-Gäste unter die Untervermietungsregeln fallen.

Checkliste vor dem ersten Gast

1. Vermieter-Zustimmung: Schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen (bei Mietern).
2. Reglements prüfen: STWEG-Reglement und Hausordnung auf Einschränkungen prüfen.
3. Kantonale Regeln klären: Maximale Vermietungstage und Bewilligungspflichten für Ihre Gemeinde prüfen.
4. Kurtaxe klären: Prüfen, ob Airbnb in Ihrer Gemeinde automatisch abführt; andernfalls beim Gemeindeamt anmelden.
5. Versicherung anpassen: Versicherungspolice auf Airbnb-Vermietung erweitern lassen.
6. Steuerliche Buchführung einrichten: Buchungskalender und Belege für die Steuererklärung führen.
7. MwSt prüfen: Hochrechnen, ob der Jahresumsatz die CHF 100'000-Schwelle übersteigen könnte.
8. Sicherheit für Gäste: Notausgänge kennzeichnen, Rauchmelder prüfen, Erste-Hilfe-Kit bereitstellen.

Wichtige Anlaufstellen